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2019年你不 知道的澳洲房产市场趋势

日期: 2019-06-28
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2019年你不
知道的澳洲房产市场趋势


住房因 为具有投资和居住双重角色的特殊性,一直是 大部分澳大利亚家庭资产的最重要组成部分。

过去5年,澳洲房价扶摇直上,尤其是2015-2017年澳大 利亚房地产市场表现强劲。澳洲房 产地产市场火爆期间,大量的 海外买方对澳洲房地产,特别是像悉尼,墨尔本 这样的大城市的投资行为,为澳洲 经济带来了客观的收益。


澳洲市场的近况


自2016年4月,受澳洲审慎监管局(APRA) 的监管,澳洲各 大银行相继开始严格限制海外贷款的比例,就此,澳洲房 地产价格总体开始下滑,而下滑 速度最快的也是之前最受惠于房地产火爆盛况的悉尼以及墨尔本两大重要城市。

根据Domain报道,截止2018年10月底,悉尼约有1/3的房产未能拍卖,清盘率从22017年的65%降低至目前的43%。

那么,澳洲房 地产市场是否已经过了黄金销售期,是否也跟中国一样,炒得过高,开始出 现房地产泡沫呢?关于这一点,首先,我们先 来看下澳洲房产在2018年房价 下滑的主要原因:银行收紧了放贷标准。

澳洲审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority, APRA)在过去 两年针对投资者只付息贷款和对估值过高的房屋贷款采取严格限制,再加上 政府宣布对海外买家征收额外印花税,导致海 外买家对澳洲住宅的投资需求降低,影响了 楼花和开发商预售市场。

虽然银 行收紧了放贷标准短期内直接导致房价下调,挤掉海外“投机”买家,但从长远来看,有效抑 制了房产过热产生泡沫,对长远 投资澳洲房产是十分有利的。


具体原因分析如下:


(一)奥联储(Reserve Bank of Australia, RBA)没有进一步加息,澳洲审 慎监管局也没有进一步收缩贷款政策。

在刚刚过去的12月19日,美联储第四次加息,将联邦 基金利率目标区间上调25个基点到2.25%至2.5%的水平,直接导致美股大跌,也很大 程度上导致全球房地产市场进一步看跌。但反观澳洲市场,经济增速较为温和,不足以支撑加息;房地产 市场在低利率水平保持放缓趋势,说明贷款违约率低,银行财务状况良好,澳洲审 慎监管局进一步收紧政策为时过早,故澳洲 政府短期内政策不会有大的调整,有利于 房地产市场保持稳定。


(二)澳洲银 行在房地产领域投入数十亿澳币,明显看 好澳洲房地产市场

我们先 来看下瑞士的国际清算银行BIS(Bank for International Settlements)的研究 人员前不久发布的47个国家 的长期房价趋势报告:研究表明,澳大利亚房价自20世纪60年代初 以来持续上涨至今,是全世 界最稳健的房地产市场。报告表明,研究的47个国家 整体上升期平均持续13年,而最长 的上升期出现在澳洲,从1961年到2016年的55年时间里,澳洲房 产市场一直处于增长状态,是上行最久的国家。

从报告可以看出,澳洲房 地产市场长期表现非常坚挺,适合长期持有。目前房价出现下调,很多业 界人士认为属于正常的回调,并不是崩盘。银行投 入大量资金在房地产市场,进一步 表明银行界普遍看好澳洲房地产市场。


(三)澳洲就业持续增长、失业率 下降以及人口持续增长,将进一 步带动房价的上涨

影响房 地产市场的最重要的因素之一就是人口,澳大利 亚作为移民大国,其人口 保持稳定快速增长。截止目前为止,澳洲人口突破2500万,平均每年新增40万以上,其中海 外移民人口占比60%左右。在所有首府城市中,墨尔本的人口增长为12.5%,超过了悉尼。人口的持续增长,加上澳 洲政府严格控制房产供应,故未来 房产走势仍是稳定上涨。预计2019年墨尔本房价上涨6%~10%,悉尼房价上涨4%~6%。

(四)卖方市 场转为买方市场

澳洲房 产市场一个重要指标是每周六的“房屋拍卖清空率”(Auction Clearance Rate),是房产 市场热度的风向标。正常ACR高于70%,属于卖方市场,比如2016-2017年,悉尼和 墨尔本两个城市的拍卖清空率经常保持在80%以上,或者成为“极端卖方市场”;低于70%,属于买方市场;目前悉尼和墨尔本的ACR为67%和69%,属于买方市场。对于投资者来讲,目前是 一个非常好入市时机,适合捡漏。在买方市场,意味着 我们投资者可以以更低的价格买到更好位置和配套的房源。

目前,虽然澳 洲整体房地产市场疲软,但是不得不承认,一些具 有强劲增长趋势的优质区域和高品质的房子仍然炙手可热。

比如一 直受到新州政府重视,并持续 大幅度投入的悉尼西北区域,由于其 房价的可负担性,和配套设施的齐全,仍然是 首次购房者和年轻家庭置业的首选之地。


澳洲房地产2019年趋势预测


根据澳 大利亚房产数据公司CoreLogic2018年6月发布的报告表明,由于目 前澳洲就业数据稳健增长,宽松的货币政策,房产供 应量的逐渐减少,以及银 行贷款政策的有所放款的局面,都有助 于澳洲房地产市场的回暖。

据Domain2018年11月29日新出炉的研究预测,澳洲房 价将会在明年稳定下来。

另外,来自Domain的经济学家Trent Wiltshire表示,持续稳定的人口增长,以及较低的失业率,将促使2020年年底之前,澳洲房 价的进一步增长。Wiltshire认为,澳洲房地产市场将在2019年自我修正,在2020年开始适度增长。

Moody's分析公 司住房经济学家Alaistair Chan表示,澳大利 亚住宅市场价格在前几年出现了大幅度增长,其增长 速度远远超过了平均工资增长的速度以及租金增长的平均值,加上供 应量的增加以及借贷成本的增加,导致了2018年澳洲 政府为控制这一局面而出现房地产价格回调政策。

但是最 坏的时代即将过去,根据CoreLogic以及Moody‘s的报告,由于澳 大利亚经济增长趋势已经得到改善,预计到2018年年底GDP即将达到3.1%,这远高于之前预计的1.9%,很有利 于房地产市场的复苏。

相对于 中国楼市调控的扑朔迷离, 澳大利 亚拥有稳定的房产投资环境。 澳大利 亚经济弹性良好,即便在 全球经济危机下, 也没有 出现经济衰退现象, 是世界 上少数几个始终保持物价稳定 并无通 货膨胀压力的国家。


隽盛观点:投资澳 洲房产是一个长期持有的过程,不管是 从过去的数据还是最近的澳洲市场都表明,澳洲房 产长期保持坚挺稳定的增长。对于海外投资者来讲,尽管今 年出现房价下跌,但属于正常市场回调,相反,这是一 个很好的入市时机。在房源选择上,如果购买公寓,可以选 择市中心附近配套成熟的社区,尤其是 当地人群自住为主的社区,未来升值的空间更大;购买别墅,则选择 土地面积更大的地块,未来别 墅增值主要是在土地增值这块。通过选 择海外资产配置,能够给 我们国内的投资者带来不一样的观点和想法,并衷心 祝愿我们的投资者朋友在投资海外房产之前,一定要 规避片面应用国内养成的投资经验,而要咨 询专业的机构及专家,充分把握和了解市场,制定与 自己相匹配的投资计划和房产退出计划。


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